등기부등본 발급·열람 방법 (인터넷등기소·무인발급기·정부24·수수료)
등기부등본(등기사항증명서)은 부동산을 사고팔거나 전세·월세 계약을 맺기 전에 소유자와 권리관계를 확인하는 가장 기본적인 서류입니다. 이름은 익숙하지만 막상 발급하려면 어디서, 얼마에, 어떤 종류로 떼는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 결론부터 말하면 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 24시간 온라인으로 발급·열람하는 것이 가장 빠르고, 무인발급기나 등기소 방문으로도 받을 수 있습니다. 채널마다 수수료와 발급되는 증명서 종류가 조금씩 다른 점만 알아두면 됩니다. 등기부등본 외에 다른 정부 증명서의 발급처가 궁금하다면 정부 증명서 종류와 발급처 총정리를 참고하세요.
등기부등본과 등기사항증명서
‘등기부등본’은 예전부터 쓰던 이름이고, 등기 업무가 전산화되면서 공식 명칭은 등기사항증명서로 바뀌었습니다. 일상에서는 여전히 등기부등본이라 부르지만, 인터넷등기소나 정부24에서 발급 메뉴를 찾을 때는 등기사항증명서로 표시됩니다. 같은 서류이므로 어느 이름으로 부르든 차이는 없습니다.
부르는 이름은 하나 더 갈립니다. 부동산의 등기를 가리킬 때는 부동산 등기부등본, 그중 건물만 가리킬 때는 건물 등기부등본이라고도 합니다. 토지대장·건축물대장 같은 ‘대장’ 서류와 구분하려고 앞에 부동산을 붙여 부르는 것일 뿐, 발급받는 서류는 모두 같은 등기사항증명서입니다. 그러니 제출처가 ‘부동산 등기부등본을 내라’고 했다면 아래 방법 그대로 등기사항증명서를 떼면 됩니다.
대상 부동산에 따라 토지 등기사항증명서, 건물 등기사항증명서, 집합건물 등기사항증명서로 나뉩니다. 아파트·오피스텔처럼 한 건물에 여러 세대가 구분소유된 경우는 집합건물 등기사항증명서를 발급받습니다. 단독주택은 토지와 건물의 등기가 따로 있어, 필요에 따라 토지 등기와 건물 등기를 각각 떼어 봐야 합니다.
증명서는 다시 전부증명서와 일부증명서로 나뉩니다. 전부증명서는 과거에 말소된 권리까지 포함해 그 부동산의 등기 이력 전체를 보여주고, 일부증명서(현재 유효사항)는 현재 효력이 살아 있는 등기만 추려 보여줍니다.1 소유권이 어떻게 넘어왔는지, 과거에 어떤 담보가 잡혔다 풀렸는지까지 확인하려면 전부증명서를, 지금 상태만 간단히 보려면 현재 유효사항을 고르면 됩니다. 거래나 대출 심사처럼 권리 변동 내력이 중요한 경우에는 전부증명서를 발급받는 것이 일반적입니다.
누구나 발급할 수 있는 공시 서류
등기부등본의 가장 큰 특징은 소유자 본인이 아니어도 누구나 발급받을 수 있다는 점입니다. 부동산 등기는 권리관계를 일반에 공개해 거래 안전을 지키는 공시제도이기 때문입니다. 부동산등기법은 “누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록되어 있는 사항의 열람과 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다”고 정하고 있습니다.2 그래서 주민등록등본이나 가족관계증명서처럼 본인·가족으로 제한되지 않고, 계약 상대방 소유의 부동산도 주소만 알면 등기부등본을 떼어 소유자와 담보를 직접 확인할 수 있습니다.
발급에 필요한 것은 부동산의 주소(소재지번)나 부동산고유번호입니다. 인감도장이나 위임장은 필요 없고, 상대방의 동의도 받지 않아도 됩니다. 전세 계약 전 임대인이 실제 소유자가 맞는지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지를 미리 확인하는 것이 바로 이 공시 기능 덕분입니다. 회사의 상호·대표자·자본금을 확인하는 법인 등기부등본도 같은 공시제도라 누구나 발급받을 수 있습니다.
발급·열람 방법 비교
발급 방법은 인터넷등기소, 무인발급기, 등기소 방문 세 가지입니다.3 정부24에서 검색해도 결국 대법원 인터넷등기소로 연결되므로, 온라인이라면 인터넷등기소를 직접 이용하는 것과 같습니다.
| 발급·열람 방법 | 열람 | 발급(출력) | 발급 가능 증명서 |
|---|---|---|---|
| 인터넷등기소(온라인) | 700원 | 1,000원 | 전부·일부증명서 모두 |
| 무인발급기 | — | 1,000원 | 전부증명서만 |
| 등기소 방문 | 1,200원 | 1,200원 | 전부·일부증명서 모두 |
수수료는 인터넷이 가장 저렴하고, 방문이 가장 비쌉니다.4 ‘열람’은 화면이나 출력으로 내용만 확인하는 것이고, ‘발급’은 관공서에 제출할 수 있는 정식 증명서를 출력하는 것입니다. 단순히 소유자나 근저당만 확인할 목적이라면 700원짜리 인터넷 열람으로 충분하고, 어딘가에 제출해야 한다면 1,000원짜리 발급을 선택하면 됩니다.
인터넷등기소 발급·열람
가장 빠른 방법은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 직접 발급받는 것입니다. 24시간 이용할 수 있고 회원가입 없이도 됩니다. 절차는 다음과 같습니다.
- 대법원 인터넷등기소에 접속해 ‘열람하기’ 또는 ‘발급하기’를 선택합니다.
- 부동산 구분(토지·건물·집합건물)을 고르고 주소 또는 부동산고유번호로 대상 부동산을 검색합니다.
- 전부증명서와 일부증명서(현재 유효사항) 중 필요한 종류를 선택합니다.
- 수수료를 결제하고 화면에서 열람하거나 출력합니다.
인터넷 열람 수수료는 1등기기록당 700원, 발급(출력) 수수료는 1통당 1,000원입니다.4 결제는 신용카드, 금융기관 계좌이체, 전자화폐 등으로 합니다.4 출력은 프린터가 연결된 환경에서 해야 하며, 발급한 등기사항증명서는 정해진 시간 안에 출력해야 효력이 유지됩니다. 인터넷등기소에서 출력한 증명서도 관공서·금융기관 제출용으로 유효합니다.
열람과 발급은 용도에 맞춰 고르면 됩니다. 소유자나 근저당 설정 여부만 눈으로 확인하려는 것이라면 700원짜리 열람이 경제적입니다. 반대로 대출 신청이나 계약처럼 증명서 자체를 제출해야 한다면 1,000원짜리 발급을 선택해야 합니다.4
무인발급기 발급
등기소·법원·일부 시청·구청에 설치된 무인발급기로도 등기부등본을 뽑을 수 있습니다. 무인발급기 발급 수수료는 1통당 1,000원입니다.4 다만 무인발급기에서는 등기사항전부증명서만 발급되고, 현재 유효사항만 보는 일부증명서는 발급되지 않습니다.1 또한 모든 무인민원발급기에서 등기부등본이 나오는 것은 아니므로, 가까운 발급기가 등기 서류를 취급하는지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
무인발급기는 인터넷 사용이 어렵거나 즉석에서 출력물이 필요할 때 유용하지만, 24시간 어디서나 가능한 인터넷등기소에 비해 위치 제약이 있습니다. 단순 확인이 아니라 제출용 전부증명서가 필요한데 프린터가 없는 상황이라면 무인발급기가 대안이 됩니다.
등기소 방문 발급
직접 등기소를 방문해 창구에서 발급받을 수도 있습니다. 방문 발급·열람 수수료는 1통(1등기기록)당 1,200원으로 세 방법 중 가장 비쌉니다.4 부동산 등기는 관할이 아닌 다른 등기소에서도 발급받을 수 있으므로, 꼭 그 부동산을 관할하는 등기소까지 갈 필요는 없습니다.2 가까운 등기소 어디서든 주소나 부동산고유번호로 신청하면 됩니다.
방문 발급은 수수료가 높고 이동이 필요해, 인터넷이나 무인발급기를 쓰기 어려운 경우가 아니라면 권하지 않습니다. 다만 등기 내용에 대해 직원에게 직접 문의해야 하거나, 신청서·부속서류 열람처럼 온라인으로 안 되는 업무가 있을 때는 방문이 필요합니다.
발급 후 재출력·진위확인
인터넷등기소에서 열람·발급한 뒤에는 몇 가지 시간 규칙을 알아두면 헛돈을 아낄 수 있습니다. 먼저 열람은 최초 열람 후 1시간 이내에만 같은 등기기록을 다시 볼 수 있습니다. 이 시간이 지나면 같은 등기기록이라도 수수료를 다시 결제해야 하므로, 출력이 필요하면 열람 직후 바로 인쇄하는 것이 좋습니다. 서비스 시간이 종료된 뒤에는 다음 업무일 서비스가 시작된 후 1시간 이내에 재열람할 수 있습니다.5 또한 열람·발급 서비스는 수수료 결제일로부터 3개월이 지나면 해당 등기기록에 더 이상 제공되지 않습니다.5
발급용 등기사항증명서를 제출받는 쪽에서는 위·변조 여부를 확인할 수 있습니다. 출력물 하단에는 발급확인번호와 2D 바코드가 인쇄되는데, 증명서를 받은 관공서·금융기관이 인터넷등기소에서 이 발급확인번호를 입력하면 실제 등기 내용과 대조해 진위를 확인합니다. 이 진위확인은 발급일로부터 3개월 이내에 5회까지 가능합니다.5 그래서 제출용으로 뗀 등기부등본은 발급 후 되도록 빠른 시일 안에 제출하는 것이 안전합니다.
등기부등본 보는 법
등기부등본을 떼면 내용이 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘어 있습니다. 각 구역이 무엇을 보여주는지 알아야 권리관계를 제대로 읽을 수 있습니다.6
- 표제부: 부동산의 표시입니다. 토지는 소재지번·지목·면적이, 건물은 소재지번·건물명칭·건물번호·건물내역이 기재됩니다. 내가 확인하려는 부동산이 맞는지 가장 먼저 대조하는 부분입니다.
- 갑구: 소유권에 관한 사항입니다. 소유권이 누구에게서 누구로 넘어왔는지, 가등기·압류·가압류·경매개시결정 같은 소유권을 제한하는 등기가 있는지 표시됩니다. 계약 상대방이 실제 소유자인지는 갑구에서 확인합니다.
- 을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항입니다. 저당권·근저당권·전세권 등이 설정·변경·말소된 내역이 기록됩니다. 그 부동산에 빚(담보)이 얼마나 잡혀 있는지를 보는 곳입니다.
계약 전에는 갑구에서 실제 소유자가 거래 상대방과 같은지, 을구에서 근저당 등 담보가 얼마나 설정돼 있는지, 갑구에 가압류·가처분 같은 제한사항이 없는지를 확인합니다.6 특히 전세 계약이라면 을구의 근저당 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 집값에 비해 과도하지 않은지 따져 보는 것이 안전합니다. 등기부등본은 발급 시점의 상태를 보여주므로, 계약·잔금 시점에 가까운 날짜로 다시 떼어 보는 것이 좋습니다.
등기부등본과 대장의 차이
등기부등본과 자주 혼동되는 서류가 건축물대장·토지대장 같은 ‘대장’입니다. 둘은 보여주는 내용이 다릅니다. 대장은 면적·지목·구조·용도 같은 물리적 현황을 기록하고, 등기부등본은 소유권·근저당 같은 권리관계를 기록합니다. 면적이나 용도가 궁금하면 대장을, 소유자나 담보가 궁금하면 등기부등본을 봐야 합니다.
발급처도 다릅니다. 건축물대장·토지대장은 정부24에서 무료로 발급되지만, 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 수수료를 내고 발급받습니다. 부동산 거래 전에는 두 서류를 함께 확인하는 것이 안전합니다. 등기부등본으로 소유자와 권리관계를, 대장으로 면적과 용도를 대조하면 계약서 내용과 실제가 일치하는지 종합적으로 판단할 수 있습니다. 만약 대장의 면적과 등기부의 면적이 다르다면 어느 한쪽이 갱신되지 않은 것일 수 있으므로 원인을 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
등기부등본과 등기사항증명서는 같은 건가요? 같습니다. ‘등기부등본’은 예전 명칭이고, 등기 전산화 이후 공식 명칭은 ‘등기사항증명서’로 바뀌었습니다. 일상에서는 여전히 등기부등본이라 부르지만 인터넷등기소나 정부24에서 발급받는 서류 이름은 등기사항증명서입니다. 토지·건물·집합건물에 따라 토지·건물·집합건물 등기사항증명서로 나뉩니다.
등기부등본을 인터넷으로 발급받는 방법과 수수료는 얼마인가요? 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속해 부동산 주소나 부동산고유번호로 부동산을 찾은 뒤 열람 또는 발급을 선택하면 됩니다. 인터넷 열람은 1등기기록당 700원, 발급(출력)은 1통당 1,000원이며 신용카드·계좌이체·전자화폐로 결제합니다. 회원가입 없이도 이용할 수 있고 24시간 가능합니다.
다른 사람 소유 부동산의 등기부등본도 발급받을 수 있나요? 받을 수 있습니다. 부동산 등기는 권리관계를 일반에 공개하는 공시제도라서, 소유자 본인이 아니어도 누구든지 수수료만 내면 주소나 부동산고유번호로 등기부등본을 열람·발급할 수 있습니다. 주민등록등본이나 가족관계증명서처럼 본인·가족으로 제한되지 않습니다.
등기사항전부증명서와 일부증명서(현재 유효사항)는 무엇이 다른가요? 전부증명서는 과거에 말소된 권리까지 포함해 등기 이력 전체를 보여주고, 일부증명서(현재 유효사항)는 현재 효력이 있는 등기만 추려 보여줍니다. 권리 변동 내력까지 확인하려면 전부증명서, 현재 상태만 간단히 보려면 현재 유효사항을 선택합니다. 무인발급기에서는 전부증명서만 발급됩니다.
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찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기부 열람·발급 방법 ↩ ↩2
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국가법령정보센터, 부동산등기법 제19조 ↩ ↩2
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정부24, 토지등기사항증명서 발급 민원안내 ↩
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국가법령정보센터, 인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침 제10조·제11조·제11조의4 ↩ ↩2 ↩3
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찾기쉬운 생활법령정보, 부동산등기부 확인 — 등기기록의 구성 ↩ ↩2