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등기권리증 분실 시 대처법 (재발급 불가·확인서면·확인조서·공증·실효신청)

최종 수정: 2026.10.08 ·작성자: lifebase 편집자

등기권리증은 잃어버려도 다시 발급되지 않습니다.1 그래도 소유권에는 아무 지장이 없습니다.2

등기권리증이 필요한 건 집을 팔거나 근저당을 설정하는 등 내가 등기의무자가 될 때뿐입니다. 그때는 등기소 출석(확인조서), 법무사·변호사의 확인서면, 공증 중 하나로 대신합니다.3 세 방법의 차이와 준비물, 남이 쓰지 못하게 막는 실효신청까지 차례로 정리했습니다.

잃어버려도 소유권은 그대로

등기권리증은 등기가 끝난 뒤 등기소에서 받은 문서를 부르는 속칭입니다. 법령상 이름은 등기필증이고, 요즘 발급되는 것은 등기필정보입니다.4

이 문서는 등기를 했다는 사실을 증명하는 서류일 뿐입니다. 분실해도 권리를 행사하는 데는 지장이 없습니다.2 누가 주인인지는 등기부에 기록돼 있고, 그 내용은 등기부등본으로 확인합니다.

재발급을 기대하고 등기소에 가는 분이 많은데요. 법원 안내는 등기필증을 어떠한 경우에도 재발행하지 않는다고 못 박고 있습니다.1

등기권리증이 필요한 때

등기권리자와 등기의무자가 함께 등기를 신청할 때, 신청인은 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다.5 권리를 넘겨주거나 부담을 지는 쪽이 등기의무자입니다.

법원 안내가 드는 예는 소유권이전등기, 근저당권 설정·말소등기입니다.6 집을 파는 매도인, 집을 담보로 근저당을 설정하는 소유자가 대표적입니다.

상황 등기권리증이 필요한가
집에 그냥 살고 있다 필요 없음
집을 판다(소유권이전) 매도인의 것이 필요
집을 담보로 대출받는다(근저당 설정) 소유자의 것이 필요
등기부 내용을 확인한다 필요 없음

정리하면 팔거나 담보로 잡힐 일이 생기기 전까지는 잃어버렸어도 급하게 할 일이 없습니다. 거래 일정이 잡혔다면 아래 세 방법 중 하나를 미리 정해 둡니다.

종이 등기필증과 등기필정보

2011년 부동산등기법 전부개정 전에는 종이 등기필증을 줬고, 지금은 등기필정보를 통지합니다. 등기필정보는 일련번호와 비밀번호로 이루어진 정보입니다.7

일련번호는 영문·숫자를 조합한 12개, 비밀번호는 50개가 부여됩니다.8 통지서에는 이 번호들이 보이지 않도록 스티커가 붙어 나옵니다.9

옛날에 받은 종이 등기필증도 그대로 쓸 수 있습니다. 부칙은 그 등기필증을 등기필정보 대신 신청서에 첨부할 수 있다고 정합니다.10 어느 쪽이든 잃어버렸다면 아래 절차는 같습니다.

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대신하는 방법 3가지

등기필정보가 없을 때의 원칙은 본인이 등기소에 출석해 등기관에게 확인받는 것입니다. 단서로 변호사·법무사가 위임을 확인한 경우와, 신청서의 본인 작성부분을 공증받은 경우를 인정합니다.3

세 방법 모두 등기의무자 본인(또는 법정대리인)이 누군가의 앞에 직접 나서야 한다는 점은 같습니다.3 다른 것은 그 상대가 등기관이냐, 법무사·변호사냐, 공증인이냐입니다.

등기권리증 분실 시 대신하는 방법 — 재발급 불가, 소유권은 그대로, 확인조서·확인서면·공증 3가지와 실효신청 출처: 부동산등기법·부동산등기규칙, 대법원 등기예규 제1851호·제1853호 (2026-10-08 확인)

확인조서 — 본인이 등기소에 가는 방법

본인이 등기소에 출석하면 등기관이 신분증으로 본인 여부를 확인하고 조서를 작성합니다. 신분증 사본은 조서에 첨부됩니다.11

받는 신분증은 예규가 정합니다.12

  • 주민등록증, 모바일 주민등록증
  • 운전면허증, 모바일운전면허증
  • 외국인등록증, 모바일외국인등록증
  • 국내거소신고증, 모바일국내거소신고증
  • 여권 — 2020년 12월 21일 이후 발급분은 여권정보증명서를 함께

등기관 앞에서는 확인조서의 필적기재란에 예시문과 같은 내용과 본인 성명을 직접 씁니다.13 별도 대리인 없이 처리할 수 있는 길이라, 평일에 등기소를 갈 수 있는 사람에게 맞습니다.

확인서면 — 법무사·변호사가 확인하는 방법

확인서면은 등기신청을 대리하는 변호사·법무사(자격자대리인)가 본인에게서 위임받았음을 확인하고 그 사실을 증명하는 서면입니다. 대리인은 이 서면을 첨부서면으로 등기소에 냅니다.14

자격자대리인은 위임인을 직접 면담해 본인임을 확인한 뒤에 확인서면을 작성해야 합니다.15 전화나 서류만으로 대신할 수 없다는 뜻입니다.

서면에는 면담한 일시·장소·상황을 적고, 본인의 오른손 엄지 지문(우무인)을 받으며, 확인한 신분증의 사본을 붙입니다.16 매매처럼 어차피 법무사에게 등기를 맡기는 거래라면 이 방법이 가장 흔히 쓰입니다.

공증 — 본인이 공증인 앞에 가는 방법

세 번째는 신청서나 위임장 가운데 본인이 작성한 부분을 공증받는 방법입니다.3 상황에 따라 공증받을 서면이 다릅니다.17

상황 공증받을 서면
본인이 등기소에 가서 직접 신청 등기신청서
본인이 처분하고 신청만 대리인에게 맡김 등기신청위임장
처분 권한 자체를 남에게 맡김 처분위임장(「등기필정보가 없다」는 뜻 기재)

이 공증은 등기소 출석을 대신하는 것이라 본인이 공증인 앞에 직접 가야 합니다. 위임받은 대리인이 출석해 받은 공증이면 등기관은 그 신청을 받지 않습니다.18

누가 출석해야 하나 — 미성년자·법인

확인받을 사람은 등기의무자가 누구냐에 따라 다릅니다.19

등기의무자 확인받을 사람
개인 본인
미성년자 등 제한능력자 법정대리인
법인 대표자
법인 아닌 사단·재단(종중 등) 대표자 또는 관리인

공동대표인 법인이라면 확인조서도 공동대표자마다 따로 작성합니다.20 대표자 전원이 등기소에 나와야 한다는 뜻이라, 일정 맞추기가 어려우면 확인서면 쪽이 편합니다.

신분증 사진이 오래돼 알아보기 어려우면 등기관이 재발급받은 신분증이나 다른 종류의 신분증을 요구할 수 있습니다.21 거래일 직전에 낭패를 보지 않으려면 신분증 상태부터 확인해 둡니다.

잃어버린 직후 할 일 — 실효신청

분실한 통지서를 누가 주워 쓸까 걱정된다면 등기필정보 실효를 신청할 수 있습니다. 등기명의인이나 그 상속인이 신청하고, 등기관은 그 등기필정보를 실효시킵니다.22

  1. 인터넷등기소 — 인터넷등기전자신청에서 성명·주민등록번호·인증서정보를 넣어 신청하면 해당 등기필정보가 바로 효력을 잃습니다.23
  2. 등기소 방문 — 실효 신청서를 내고 신분증으로 본인 확인을 받습니다.24
  3. 대리 신청 — 신청서에 본인의 인감증명서와 위임장을 붙입니다.24

실효시킨 등기필정보는 다시 쓸 수 없습니다.23 그러니 나중에 팔거나 담보를 잡힐 때는 위의 세 방법 중 하나로 진행하게 됩니다.3

어느 방법을 고를까

내 상황 맞는 방법
평일에 등기소에 직접 갈 수 있다 확인조서
매매·대출 등기를 법무사에게 맡긴다 확인서면
등기소에 갈 수 없고 처분을 남에게 맡겨야 한다 처분위임장 공증

어느 쪽이든 핵심 준비물은 본인 신분증입니다.11 거래일이 잡혔다면 잔금일 전에 등기를 맡을 법무사에게 등기권리증이 없다는 사실부터 알려 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

등기권리증을 잃어버리면 재발급받을 수 있나요? 받을 수 없습니다. 등기필증은 어떠한 경우에도 재발행하지 않고,1 등기할 때 확인조서·확인서면·공증으로 대신합니다.3

확인서면은 누가 작성하나요? 등기신청을 대리하는 변호사·법무사가 본인을 직접 면담하고 작성합니다.15

2011년 이전에 받은 종이 등기필증도 쓸 수 있나요? 쓸 수 있습니다. 부칙이 종전 등기필증을 등기필정보 대신 첨부할 수 있게 정합니다.10

집을 상속받았는데 고인의 등기권리증을 못 찾겠어요. 상속인도 그 등기필정보의 실효신고를 할 수 있습니다.22 상속등기 자체의 서류는 상속 절차에 따라 따로 준비합니다.

공증은 대리인이 대신 받아도 되나요? 안 됩니다. 본인이 공증인 앞에 직접 출석해야 하고, 대리인이 받은 공증이면 신청이 수리되지 않습니다.18

  1. 서울북부지방법원, 「등기필증(등기권리증)이 분실·멸실된 경우 재발급 여부」 3항, https://slbukbu.scourt.go.kr/dcboard/new/DcNewsViewAction.work?seqnum=21&gubun=41&cbub_code=000213&pageIndex=98 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3

  2. 서울북부지방법원, 「등기필증(등기권리증)이 분실·멸실된 경우 재발급 여부」 2항, https://slbukbu.scourt.go.kr/dcboard/new/DcNewsViewAction.work?seqnum=21&gubun=41&cbub_code=000213&pageIndex=98 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  3. 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기법 제51조」, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2 ↩3 ↩4 ↩5 ↩6

  4. 서울북부지방법원, 「등기필증(등기권리증)이 분실·멸실된 경우 재발급 여부」, https://slbukbu.scourt.go.kr/dcboard/new/DcNewsViewAction.work?seqnum=21&gubun=41&cbub_code=000213&pageIndex=98 (2026-10-08 확인). ↩

  5. 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기법 제50조제2항」, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법 (2026-10-08 확인). ↩

  6. 서울북부지방법원, 「등기필증(등기권리증)이 분실·멸실된 경우 재발급 여부」 4항, https://slbukbu.scourt.go.kr/dcboard/new/DcNewsViewAction.work?seqnum=21&gubun=41&cbub_code=000213&pageIndex=98 (2026-10-08 확인). ↩

  7. 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙 제106조제1항」, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙 (2026-10-08 확인). ↩

  8. 대법원등기예규 제1853호 「등기필정보의 작성 및 통지 등에 관한 업무처리지침」, https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보의작성및통지등에관한업무처리지침 (2026-10-08 확인). ↩

  9. 대법원등기예규 제1853호 「등기필정보의 작성 및 통지 등에 관한 업무처리지침」, https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보의작성및통지등에관한업무처리지침 (2026-10-08 확인). ↩

  10. 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기법 부칙(법률 제10580호) 제2조」, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  11. 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙 제111조제1항」, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  12. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 2.나.(1), https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩

  13. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 2.다.(2), https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩

  14. 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙 제111조제2항」, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙 (2026-10-08 확인). ↩

  15. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 3.가., https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  16. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 3.나.~라., https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩

  17. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 4.나., https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩

  18. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 4.다., https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  19. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 2.가., https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩

  20. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 2.다.(1), https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩

  21. 대법원등기예규 제1851호 「등기필정보가 없는 경우 확인조서 등에 관한 예규」 2.나.(1), https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보가없는경우확인조서등에관한예규 (2026-10-08 확인). ↩

  22. 법제처 국가법령정보센터, 「부동산등기규칙 제110조제1항·제5항」, https://www.law.go.kr/법령/부동산등기규칙 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  23. 대법원등기예규 제1853호 「등기필정보의 작성 및 통지 등에 관한 업무처리지침」 7.가., https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보의작성및통지등에관한업무처리지침 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

  24. 대법원등기예규 제1853호 「등기필정보의 작성 및 통지 등에 관한 업무처리지침」 7.나., https://www.law.go.kr/행정규칙/등기필정보의작성및통지등에관한업무처리지침 (2026-10-08 확인). ↩ ↩2

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